Diritto civile
Contratti
06 | 12 | 2024
Il danno da ritardata restituzione (parziale) di un immobile locato
Giovanna Spirito
Con ordinanza n. 31257 del 6 dicembre 2024, la terza sezione
civile della Corte di Cassazione ha affermato che, poiché nel codice civile tra
le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto di azienda,
corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, se la fattispecie
non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi
ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva
l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la
violazione, da parte dell’affittuario, dell’obbligo di restituzione
dell’azienda all’affittante per scadenza del termine dà luogo, a carico del
primo, a responsabilità a norma dell’art. 1591 c.c. dettato in tema di
locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni
per ritardata restituzione e non essendo l’art. 1591 c.c. incompatibile con la
normazione speciale sull’affitto (sentenza 28 gennaio 2002, n. 993,
sostanzialmente confermata dalla sentenza 26 giugno 2006, n. 14710).
Tanto premesso, la questione giuridica affrontata dalla Suprema
Corte è quella della rilevanza o meno, ai fini della corresponsione della somma
di cui all’art. 1591 cit., di una restituzione parziale della cosa locata.
Avendo il contratto di affitto di azienda ad oggetto il
godimento dell’immobile e dei beni strumentali, una volta cessato per qualsiasi
causa tale affitto, l’obbligazione di rilascio dei cespiti conferiti, cioè del
godimento dell’immobile e dei beni, è un’obbligazione che si può dire adempiuta
solo con la riconsegna di tutto l’oggetto dell’affitto, e non solo di una
parte. Ne consegue che l’affittuario è da ritenere ugualmente in mora rispetto
all’obbligazione di restituzione ed è, pertanto, tenuto al pagamento del
corrispettivo in favore del locatore.
In altri termini, essendo mancato l’adempimento per una
parte dell’oggetto e, dunque, non essendo avvenuto il rilascio per l’intero,
l’applicazione dell’art. 1591 c.c. imponeva il pagamento dell’intero
corrispettivo, non essendo possibile ridurre tale corrispettivo
proporzionalmente alla parte dell’oggetto dell’affitto restituita. Tale
conclusione deriva in maniera indiscutibile dall’art. 1591 cit., il quale non
prevede “rilasci parziali”, ma anche dalla logica stessa del sistema, dal
momento che l’obbligazione di pagamento del corrispettivo è giustificata dalla
natura del rapporto di locazione (e di affitto di azienda) con riferimento al
godimento del bene nella sua totalità e, dunque, può venire meno solo quando tutto
il godimento cessa. Se così non fosse, si verrebbe a legittimare, nonostante la
cessazione del rapporto, un adempimento parziale dell’obbligazione di rilascio
purché retribuito proporzionalmente, così determinando una sorta di unilaterale
mutamento del contenuto del rapporto ad iniziativa dell’affittuario il quale,
rilasciando parzialmente o con restituzioni successive il bene, potrebbe
giustificare il permanere di un godimento pro parte del tutto estraneo alla
logica del rapporto contrattuale ed alla sua cessazione.
Così ricostruita la logica del sistema, appare evidente come sia fuor di luogo il richiamo alla figura della presunzione, posto che la giurisprudenza di legittimità ha già chiarito che il maggior danno cui fa riferimento l’art. 1591 c.c. deve essere provato dal locatore, mentre la corresponsione del canone fino alla riconsegna costituisce una sorta di liquidazione automatica, fondata su di una presunzione iuris et de iure, che non ammette la prova contraria (v. le sentenze 16 luglio 2019, n. 18946, e 7 ottobre 2021, n. 27287, in linea con una precedente giurisprudenza).
Al termine, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: «in tema di danni per ritardata restituzione di un immobile locato, la norma dell’art. 1591 c.c. – applicabile anche al contratto di affitto di azienda in mancanza di una disposizione specifica – stabilendo che il conduttore in mora è tenuto a dare al locatore il corrispettivo dovuto fino alla riconsegna, non conferisce alcun rilievo alla restituzione parziale del bene oggetto del contratto, di talché in simile ipotesi il conduttore continua ad essere in mora e permane a suo carico l’obbligo del relativo pagamento».
Riferimenti Normativi:
