Tributario
09 | 10 | 2024
L'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile
Nicola Tasco
Con ordinanza n. 26316 del 9 ottobre 2024, la sezione tributaria della
Corte di Cassazione ha affermato che sulla questione relativa al se il vincolo
di destinazione urbanistica a «verde pubblico» sottragga l'area al regime
fiscale dei suoli edificabili, ai fini dell'ICI/IMU, trovano applicazione i
principii, già enunciati dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui, in
tema d'imposta comunale sugli immobili la nozione di edificabilità non si
identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa (cfr. Cass. civ. n.
19161/2004), cosicché l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano
regolatore generale ad attrezzature e impianti di interesse generale, o a
servizi pubblici o di interesse pubblico, non esclude l'oggettivo carattere
edificabile ex art. 2, D.L.vo n. 504 del 1992, atteso che i vincoli
d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano
regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, che
condizionano, in concreto, l'edificabilità del suolo, ma non sottraggono l'area
su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili e considerato
che la destinazione prevista dal vincolo posto dal piano regolatore è
realizzabile non necessariamente mediante interventi (o successive
espropriazioni) di carattere pubblico, ma anche ad iniziativa privata o
promiscua pubblico-privata (non importa se direttamente ovvero in seguito ad
accordi di natura complessa) (cfr. Cass. nn. 21351/2021, 17764/2018,
23814/2016, 14763/2015, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2010, 19161/2004).
Va quindi disatteso il diverso orientamento (cfr. Cass. nn. 27121/2019, 5992/2015, 25672/2008), secondo il quale le aree sottoposte dal piano regolatore generale a un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, non possono essere qualificate come fabbricabili, ai sensi dell'art. 1, comma 2, D.L.vo 1992/504 e restano sottratte al regime fiscale dei suoli fabbricabili, non tenendo conto, tali pronunce, che il D.L.vo 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b), prevedendo che un terreno è considerato edificatorio sia quando l’edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria; essa, pertanto, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria. Con riguardo, alle aree destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico, è stato ritenuto, infatti, che «in tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2, D.L.vo n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile» (cfr. n. 23814/2016; conforme Cass. civ. nn. 9529/2023, 5604/2022, 653/2022, 17764/2018). Ne discende che la presenza dei suddetti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. civ. nn. 24308/2016, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2008).
L'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2, D.L.vo n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile (cfr. Cass. civ. n. 2070 del 2024).
