Diritto civile
Proprietà e diritti reali
05 | 04 | 2023
Condominio: l’allestimento anticipato del fondo speciale in caso di delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni
Valerio de Gioia
Con ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023,
la seconda sezione civile della Corte di Cassazione è intervenuta in tema di opposizione
al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali dovuti
a seguito della approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di
innovazioni.
La Suprema Corte ha in premessa ribadito
che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento
di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso
gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono
state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. civ., sez. VI-2,
23 luglio 2020, n. 15696; Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1994, n. 7569).
Il giudice, pronunciando sul merito,
emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore
dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è
esigibile e che il condominio ne è titolare.
La delibera condominiale di approvazione
della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e
legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna
del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed
esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante)
esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di
ripartizione del relativo onere (Cass. civ., sez. un., 18 dicembre 2009, n.
26629; Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4672).
Alla stregua dei principi enunciati da
Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al
decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il
giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio
della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia
l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia
dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta
nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.. La nullità
della delibera impugnata può essere rilevata d’ufficio o esaminata su eccezione
delle parti anche dal giudice di appello, come avvenuto nella specie (Cass. civ.,
sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26242 e 26243).
Secondo quanto già affermato da Cass. civ.,
sez. VI-2, 25 maggio 2022, n. 16953, l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., come
modificato dapprima dalla L. n. 220 del 2012 e poi dal D.L. n. 145 del 2013,
convertito nella L. n. 9 del 2014, prescrive che la medesima delibera di
approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni
provveda ‹‹obbligatoriamente›› (e non più ‹‹se occorre››) a costituire un
preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei
lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli
pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.
L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo
l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei
lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti
man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione
dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di
validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui
sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art.
1137 c.c..
La norma in esame è quindi volta alla
tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione
condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il
proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai
morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c..
Una deliberazione maggioritaria
dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135,
comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo
stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur
ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente
pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di
gestione condominiale, e perciò nulla.
Riferimenti Normativi:
