Diritto civile
Proprietà e diritti reali
20 | 02 | 2023
L’esecuzione della deliberazione condominiale nulla non vale a sanarla
Valerio de Gioia
Con ordinanza n. 5258 del 20 febbraio
2023, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha ribadito il
principio secondo cui l'assemblea del condominio, al limitato fine di
provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni,
proprio ove manchino tabelle millesimali applicabili in relazione alla
specifica spesa effettuata, può deliberare validamente a maggioranza una
ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto
salvo conguaglio (da ultimo, Cass. civ., sez. II, 19 agosto 2021, n. 23128).
È altrettanto pacifico in giurisprudenza
che sia nulla la deliberazione adottata a maggioranza la quale stabilisca
criteri “capitari” di ripartizione delle spese, in deroga ai parametri di
proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c. (Cass. civ., sez. II, 4
dicembre 2013, n. 27233).
La nullità di una deliberazione
condominiale che provveda a maggioranza ad approvare un criterio capitario di
ripartizione delle spese è, inoltre, assoluta e insanabile, il che comporta la
non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta
giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
È quindi del tutto irrilevante che la
delibera sia stata eseguita o che si sia formata una prassi tra i condomini in
ordine alla ripartizione delle spese pro-capite.
Una deliberazione nulla dell'assemblea
condominiale, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può
finché (o perché) non impugnata, ritenersi valida ed efficace nei confronti di
tutti i partecipanti al condominio, a differenza di ciò che invece concerne le
deliberazioni soltanto annullabili.
La nullità della deliberazione
assembleare costituisce altresì fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere
dell'amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, sempre a
differenza delle ipotesi di mera annullabilità (Cass. civ. n. 23076 del 2018).
Né l’ordinamento conosce per le deliberazioni condominiali nulle un meccanismo sanante, sul modello di quelli previsti per il testamento (art. 590 c.c.) o per la donazione (art. 799 c.c.), ove ad esse sia data volontaria esecuzione. Inoltre, l’ormai costante interpretazione della Suprema Corte (Cass. civ. n. 30305 del 2022; Cass. civ. n. 26042 del 2019) avverte che, alla stregua degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali deve avere la veste di una deliberazione assembleare e perciò non sono configurabili approvazioni o revisioni per "facta concludentia".
L’art. 68 disp. att. cod. civ. dispone, del resto, che la tabella millesimale sia “allegata al regolamento di condominio”, e il regolamento è soggetto a forma scritta ad substantiam (Cass. Sez. Unite, 30 dicembre 1999, n. 943). Sarebbe di per sé intrinsecamente equivoco, e non deporrebbe affatto per una volontà tacita o presunta di approvare o variare le tabelle, il comportamento mantenuto dalla maggioranza o pure dalla unanimità dei condomini che, a fronte di reiterate deliberazioni invalide, aduse a ripartire le spese in violazione dei criteri previsti dalla tabella vigente, non abbia provveduto a proporre impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. (si veda già Cass. civ. n. 8863 del 2005).
Riferimenti Normativi:
